住民にとってメリット大きいのは「建て替え」より「買い取り」
週刊現代によれば、こんなケースがあるという。10月14日、東京高裁で三井不動産と住民が争うある裁判の控訴審判決が言い渡されたという。三井不動産が分譲した千葉県浦安市の住宅が、大震災の液状化被害を受けたことをめぐって、対策の是非を住民側と三井不動産が争っていたのだが、この日に下された判決は控訴棄却。三井不動産側の完全勝利だったそうだ。
＜「素人が専門家のデベロッパー相手に技術的な問題を立証するのは極めて困難なうえ、引き渡しから10年を過ぎた物件では売主の瑕疵担保責任を追及できなくなるので、住民側は売り主の不法行為責任を立証しなければいけない。これはさらにハードルが高い」（欠陥住宅被害全国連絡協議会幹事で弁護士の高木秀治氏）＞
業者と対峙するには「住民同士が結束していることがポイントで、いかに管理組合を機能させるかが重要。管理組合の理事は基本的には持ち回りで、長期闘争になると引き継ぎに問題が生じやすい。そこで、管理組合の下にプロジェクトチームを設置して、問題に中期的に取り組んでもらう」ことが必要だとNPO法人「建築Gメンの会」理事長の大川輝夫氏はいう。
話し合いをするときはデベロッパーだけでなく、ゼネコンの担当者も呼ぶのが大事だそうだ。さらに、交渉で引き出すべき条件は「建て替え」ではなく「買い取り」がお得だという。
＜「金銭的な面で住民が一番お得なのは、やはり売ってしまうことです。欠陥がわかればマンションの資産価値はゼロになる。仮に建て替えたとしても、風評は残るので、資産価値は期待できない。そうであれば欠陥物件は買い取ってもらい、なおかつ、そのデベロッパーに安く新しい物件を紹介させるというのが一番いい」（不動産コンサルタント・オタガHSC代表の牧野知弘氏）＞
しかし、週刊現代によれば、こういう「闘争戦術」がまったく有効でない物件があるという。タワーマンションだ。タワーマンションの建て替えは事実上ほぼ不可能だそうだ。＜「タワーマンションは、住民構成が複雑すぎるのです。高層階に多いのは、相続税節税目的で買った富裕層や、投資目的の中国人。低層階に下がっていくほどに、ローンを組んで無理して買った普通の住民が増えていく。年収から生活習慣、マンション購入動機、国籍までがまったく違う人たちが、建て替えに必要な合意をする。その合意形成はどんなマンションよりも難しい」（牧野氏）＞
住民の合意形成ができず修繕が行えないとなれば、マンションは欠陥を抱えたまま壊れてスラム化していくという最悪のシナリオが現実化するからだ。