2023年7月27日と28日の両日、5月から新たに迎えた植田和男・新総裁のもとで3回目となる日銀の金融政策決定会合が開催されました。
基本的に、黒田東彦・前総裁の金融緩和策を踏襲し、安定的な賃金上昇を伴う物価上昇率2％の達成に向けて粘り強く金融緩和を継続する――。
そんな方針でスタートした植田日銀ですが、早くも今回の会合で現在の金融緩和の代表的手法である長短金利操作＝イールド・カーブ・コントロール（YCC）を軌道修正すると決定し、今後の長期金利の上昇がほぼ決まりました。
軌道修正のポイントは2つ 国債市場における資金量の増大などを期待する措置へ
今回の主な決定事項は――。
（1）長期金利の上限0.5％は一つの目安と捉え市場動向に応じて一定程度超えることを容認すること。
（2）これまで0.5%に誘導するべく無制限に毎営業日購入していた「連続指し値オペ」の誘導目標を1.0%に引き上げること。
この2点です。
これは、長期金利が現在の日銀の上限である0.5%を突破すること、および1.0%まで上昇することを容認したことと同じ。
ですから、これらの措置が事実上の政策金利の引き上げと受け止められるのにかかわらず、今回の軌道修正について植田総裁は「金融緩和の持続性を高めるため」と発言しています。
つまり、基本的なポジションは金融緩和の継続で、従来のYCCや無制限の指し値オペという強力な手法を緩めることで、国債市場における自律性や資金量の増大などを期待する措置といえるでしょう。
植田新体制になって3か月 政策金利の軌道修正開始で、円安是正にも効果？
このような軌道修正の背景には、2023年度の物価上昇率の見通しを2.5%に上方修正したことが挙げられます（2024年度は1.9%、2025年度も1.6%と見通しが2％以下であることにも留意が必要です）。
植田総裁は、欧米でのインフレ抑制の効果がなかなか上がらないことについて、以前から物価上昇に対して、金融政策が後手に回るリスクを指摘しています。ですから今回の軌道修正は、先んじてインフレ対策を講じたことを示唆するものともなりました。
また、主に日米間で拡がる政策金利ギャップによって発生している急激な円安についても対応する結果となりました。7月28日の為替レートは1ドル139円台と1円弱程度、ユーロに対しては152円台と3円程度急伸。
このことからも、今回の軌道修正による円安是正の効果が表れたと言えます。ただし、その効果は数日で失われています。
なお、この修正措置は公表当日から運用が開始されましたが、同日（7月28日）の長期金利は一時0.575％と9年ぶりの高水準に達したものの、その後、0.540％と前日から0.1ポイントの上昇（上昇幅としては大きいですが）に落ち着きました。1.0％という数字に言及するレベルの急激な上昇は発生しませんでした。
これは債券市場の受け止めが「黒田バズーカ」のようなビッグ・サプライズではなく、7月7日に金融政策決定会合に先んじて公開された内田副総裁の発言を通じて、何らか動きがあるとの事前観測の範囲内には収まっていたことを示しています。
それだけ今回の措置は慎重に進められたということがわかります。
金利上昇、コストプッシュ型の住宅価格上昇、住宅購入優遇策の縮小の3つが重なり...
黒田前総裁が2022年末に実施した長期金利の誘導目標0.25％から0.5％への引き上げは、事実上の金融引き締めと市場から受け止められていました。
それにより、運用変更後数か月に渡って目標上限の0.5％、もしくは0.5％をやや上回る水準で長期金利が推移したことをご記憶の方も多いと思います。
その間、長期金利（長期プライムレート）に連動している住宅ローンの固定金利も、各金融機関から相次いで引き上げが公表されました。たとえば、住宅ローン35年固定金利（代表的な金融機関の優遇適用後新規貸出金利の平均）は1.6％台から1.8％台へ、さらには1.9％台へと上昇しました。
その後はやや低下したものの、今回の「植田ショック」によって、長期金利は現状の0.5％台から誘導目標の上限である1.0％に達するまでは指し値オペが実施されませんから（日銀は他にもさまざまな国債買い入れ手段を持っています）、上限に向かって徐々に上昇圧力が高まることが考えられます。
当然のことながら、この0.5ポイント程度のバッファが1.0％に向かって上昇していけば、住宅ローンの35年固定金利も現状の1.9％台から2％台半ばの水準へと、徐々に引き上げられていくことはほぼ確実です。
折悪しく、住宅ローン減税の仕様も2024年以降の制度変更が決まっています。
住宅性能の違いによって設定されている年末住宅ローン元本の上限が各々500～1000万円引き下げられますから、13年間（中古住宅は10年）の控除総額は50～100万円弱縮小することになります。
さらに、ウクライナ侵攻の長期化によるサプライチェーンのひっ迫も継続しており、資材およびエネルギー価格の高騰によるコストプッシュ型の住宅価格の上昇も、依然として避けられない状況にあります。
一般に金利の上昇は、住宅価格の頭打ちおよび下落を招くのですが、現状のようにコストプッシュが背景にあると、新築住宅の価格は下げるに下げられませんから、短期間で住宅市場のシュリンクが起きる可能性も高まることになります（その場合、先にストックである中古住宅の売れ行きが悪化して、価格が下落し始めます）。
金利上昇に、コストプッシュ型の価格上昇、住宅購入優遇策の縮小が重なることになれば、シュリンクの可能性は一気に現実のものとなりかねません。
住宅ローン固定金利の上昇圧力高まる 変動金利の動きは？
これに対して、唯一動きがほぼないと考えられるのが住宅ローン変動金利です。
変動金利は短期金利（短期プライムレート）と連動しており、市場参加者も限られるため、長期金利の上昇圧力が高まるなかでもマイナス金利を維持。そして、結果的に現状の0.2％～0.4％台の貸出金利（代表的な金融機関の優遇適用後新規貸出金利の平均）で横ばい推移する可能性が極めて高いと考えられます。
実際に2016年以降の住宅ローン金利の動向を確認しても、変動金利は極めて安定的に推移していることがわかります。また、現状では住宅ローン利用者の約80％弱が変動金利で借り入れていることもあり、今後も変動金利で借り入れるユーザーの割合が増え続けることが想定されます。
なお、変動金利で借り入れればOKということではなく、技術的には返済総額がより少なくなる元金均等払いを選択するべきです。
たとえば、将来の変動金利の金利上昇を考慮してローンを2つに分けておき、いずれかを変動から固定に切り替えられるミックスローンもあります。金利水準だけを確認するのではなく、より有利な借り方を研究して、賢く住宅ローンを維持・継続できるよう工夫していただきたいと思います。
「植田ショック」に合わせ、岸田政権の経済対策も公表されるべきでは？
本来、金融緩和策は、将来の消費や投資を現在に前借りする政策であり、高い生産性を前提としなければ前借りする意味がありません。
しかし、低金利政策が10年以上続いたことで経済の新陳代謝が鈍り、結果的に潜在成長率は0.3％まで縮小しています。
この財政規律の緩み（日銀の国債買入額は2022年度末で約581兆円まで積み上がっていて財政ファイナンスとも揶揄されています）を引き締めなければ、将来に大きな禍根を残すことになります。
ですから、財政の健全化に着手するためには適正と考えられる金利水準まで、緩やかにかつ極めて慎重なプロセスを経て引き上げることが求められています。
また、金融政策のみで景気を浮揚させることができないことは、この10年間の異次元緩和が示すところでもあって、何よりも確実な将来に対して処方箋としての成長戦略が必要です。
その意味で、「植田ショック」に合わせた岸田政権の経済対策が何らか公表されてしかるべきかと思います。
それでも日本経済に大きく影響する住宅ローン金利の急激な上昇だけは、避けなければならない...
今回の「植田ショック」によって、今後住宅ローン固定金利が上昇する可能性が極めて高くなりました。
したがって、住宅の購入および買い替えを検討していて、住宅ローンを利用しようと考えているユーザーは、購入に関する決断を前倒して進める必要があります。
足元では東京都心の新築マンションは平均価格が1億円を突破しており、坪単価が850万円～1000万円を超える物件も珍しくありません。
また、都心の築浅タワーマンション最上階近くのプレミアム住戸は、150平米程度で５～7億円以上の売買価格で流通していますから、価格だけ見ればバブル（もしくはそれ以上）と表現しても差し支えない水準に達しています。
これらはまさに、黒田日銀が残した異次元緩和の「落とし子」なのですが、金融緩和の終わりの始まりともいえる今回の軌道修正によって、住宅市場は今後縮小を余儀なくされる可能性が出てきたのです。
さかのぼること30年余り前の90年バブルは、当時の大蔵省が通達した総量規制（＝不動産融資の伸び率が貸出全体伸び率を下回るように求めた規制）によって、突如として崩壊。その後遺症の大きさによって失われた20年（30年とも）という長いデフレ期から抜け出すことができなかった、という苦い経験を日本経済はしています。
住宅ローン金利の急激な上昇は、確実に住宅市場を縮小させることを考慮して、いつの日か必ず来る本格的な金融引き締め（その端緒が今回の「植田ショック」かもしれません）については、景気後退の引き金を引かないようカンフル剤を的確に投入しつつ、緻密かつ慎重な制度設計で臨んでもらわなければなりません。（中山登志朗）
